Transformar un local a vivienda se ha convertido en la nueva moda para dar vida a los locales comerciales en desuso. Es una tendencia que ha ganado popularidad en los últimos años en todo el territorio español. Este movimiento refleja la creciente necesidad de adaptarse a los cambios en el mercado y revitalizar las zonas urbanas. Los propietarios y los emprendedores, en lugar de dejar los locales comerciales vacíos, están optando por transformarlos en espacios versátiles y funcionales que vayan más allá de su uso comercial tradicional.

Otros usuarios, optan por adquirir un local y transformarlo en vivienda motivados por la gran oportunidad de rentabilidad que supone y los elevados precios actuales de las viviendas, tanto de alquiler como de compra.

Pasos a seguir para la transformación de local a vivienda

El cambio de uso es un proceso arduo y complejo que requiere seguir una serie de pasos en un orden específico. Además, no podemos olvidarnos de las siempre presentes licencias necesarias para completar con éxito el proceso de cambio de uso.

A continuación, te presentamos los pasos que debes seguir para realizar un cambio de uso de forma exitosa.

• Referencia catastral: un catastro es un registro público que contiene información detallada sobre los bienes inmuebles, sus características físicas y su ubicación geográfica. Es utilizado por las autoridades gubernamentales con fines de valoración fiscal, planificación urbana y gestión de la propiedad. En este catastro, se proporciona una referencia catastral a cada vivienda. Esta referencia es el identificador oficial y obligatorio de cada bien inmueble. Consiste en un código alfanumérico que permite situar la propiedad inequívocamente en la cartografía catastral. Este paso es uno de los más importantes y los más complejos, ya que requiere realizar multitud de trámites que llevan un plazo de tiempo.

• Segregación catastral: sólo necesitarás realizarla en caso de dividir el local en dos o más viviendas. Esta se refiere al proceso de obtener una referencia catastral para cada vivienda resultante. 

• Memoria cambio de uso y trámites: esta memoria es necesaria cuando se pretende cambiar la actividad económica que se realiza en un local comercial. Es un documento técnico que se presenta ante el Ayuntamiento o entidad municipal correspondiente para solicitar una modificación en el uso principal de un establecimiento. Además, proporciona detalles sobre la naturaleza del cambio propuesto, aparte de asegurar que el local cumple con los requisitos establecidos por las normativas urbanísticas y de uso del suelo. Si deseas realizar un cambio de uso en tu local comercial, deberás presentar esta memoria como parte del procedimiento administrativo. La memoria suele incluir información relevante sobre el local comercial, como su ubicación, dimensiones, descripción de la actividad actual y propuesta para la nueva. Por otra parte, puede requerir detalles sobre aspectos como el horario de funcionamiento, medidas de seguridad, requisitos de uso técnicos o cualquier otra información relevante. Los trámites que debes realizar están vinculados a la obtención de todas las licencias necesarias para el cambio de uso. Desde licencias que permiten la propia obra, hasta licencias que califican de “aptas” las nuevas viviendas.

• Obra cambio de uso: una vez realizados los pasos anteriores y completado todo el proceso, sólo queda dar a pie al inicio de la obra.

• Inspección con ECU: finalizada la obra, la Entidad de Colaboración Urbanística (ECU) realiza una inspección para verificar, inspeccionar y controlar que la vivienda resultante cumpla con la normativa en el ámbito urbanístico municipal.

• Informe final y certificado de cambio de uso: realizada la inspección, si está todo correcto, obtienes el informe final con el respectivo certificado de cambio de uso. Esto garantiza que la nueva vivienda cumple con todos los requisitos legales y es apta para la residencia.

En Localia somos especialistas en realizar todo el proceso, desde la obtención de todas las licencias necesarias hasta la realización de la obra.

Condicionantes para la transformación

Existen características que puedan facilitar o, por el contrario, llegar a impedir por completo la transformación de un local en vivienda. A continuación, te traemos un listado con los aspectos ideales y que dificultan la conversión:

Características ideales

• Espacio habitable adecuado: es importante que el local comercial tenga suficiente espacio para crear un ambiente habitable cómodo. Esto implica considerar la distribución de las habitaciones, la altura del techo y la posibilidad de aprovechar al máximo el espacio disponible.

• Ventanas y luz natural: las ventanas y la entrada de luz natural son aspectos esenciales para una vivienda. Los locales comerciales que cuentan con ventanas grandes o la posibilidad de crear aperturas adicionales facilitan la entrada de luz natural y mejoran la calidad de vida en el interior.

• Condiciones acústicas y aislamiento: dado que los locales comerciales suelen estar ubicados en áreas concurridas o cerca de zonas comerciales, es importante considerar el aislamiento acústico adecuado para garantizar una buena calidad de vida en la vivienda. Esto puede implicar la instalación de ventanas de doble acristalamiento u otras medidas para reducir el ruido exterior.

• Conexiones de servicios públicos: es esencial que el local comercial esté conectado a los servicios públicos necesarios para una vivienda, como agua, electricidad, gas y alcantarillado. Si estas conexiones no están disponibles, será necesario hacer las adaptaciones correspondientes para contar con los servicios esenciales.

Características que imposibilitan

• Normativas de zona: las normas de zona urbana establecen el uso permitido para cada área específica de una ciudad. En algunos casos, ciertas zonas pueden estar designadas exclusivamente para uso comercial, lo que dificulta la conversión de un local en vivienda. Estas restricciones pueden deberse a consideraciones de planificación urbana, preservación histórica u otros criterios establecidos por las autoridades locales.

• Requisitos estructurales: la transformación de un local comercial a vivienda puede requerir modificaciones estructurales significativas para cumplir con los estándares de seguridad y habitabilidad. Estos requisitos pueden incluir cambios en el sistema de fontanería, cableado eléctrico, ventilación, iluminación, aislamiento acústico y cumplimiento de normas de construcción específicas. Si las adaptaciones necesarias son costosas o técnicamente inviables, pueden convertirse en un obstáculo para la conversión.

• Estacionamiento y servicios: al transformar un local en vivienda, es necesario considerar la disponibilidad de estacionamiento y servicios públicos adecuados para los residentes. Algunas áreas urbanas pueden tener requisitos estrictos en cuanto a la cantidad de plazas de aparcamiento requeridas por unidad residencial, lo que puede ser difícil de cumplir en espacios originalmente destinados a actividades comerciales. Además, es importante garantizar el acceso a servicios como agua, electricidad, gas y conexión a internet.

• Requisitos legales y permisos: la conversión de un local comercial a vivienda puede estar sujeta a una serie de permisos y licencias específicas. Estos requisitos pueden incluir solicitar un cambio de uso o una variación en la zonificación, obtener aprobaciones de planificación y construcción, realizar inspecciones y cumplir con los códigos de seguridad y habitabilidad establecidos por las autoridades locales. El proceso de obtención de estos permisos puede ser complejo y requerir tiempo y recursos significativos.

En resumen, transformar un local en vivienda es un proceso muy complejo que requiere tiempo y seguir meticulosamente una serie de pasos. Debido a ello, lo más recomendable es que contactes con expertos inmobiliarios para obtener información adecuada y actualizada. Además, te podrán guiar paso a paso durante todo el proceso.

Si quieres aprender más sobre este tipo de proyectos, descárgate nuestra guía de cambio de uso. Te recomendamos echarle un vistazo a nuestros proyectos de inversión, puede que alguno te interese.

En Localia estamos comprometidos contigo. Encontramos el local ideal y obtenemos todas las licencias pertinentes por ti.

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