Para responder a la pregunta ¿Qué necesitas saber para cambiar un local a vivienda en Madrid? Debemos saber en primer lugar los pasos necesarios para convertir un local en una vivienda, de forma general, son los siguientes:
- Informarse de si el local cumple los requisitos necesarios establecidos en el Código Técnico de Edificación, junto con la normativa urbanística del ayuntamiento correspondiente.
- Realizar el Proyecto de Cambio de Uso de local a vivienda, a cargo de un técnico competente, para su posterior presentación en el ayuntamiento para la obtención de la licencia.
- Llevar a cabo las obras necesarias.
- Registrar la vivienda a través de un notario.
La nueva vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la normativa urbanística del ayuntamiento.
Informarse de si el local cumple los requisitos
- Comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.
- El cambio de uso del local debe ser aprobado en junta, mediante votación. Esta votación debe venir en el orden del día de la junta para que los vecinos sepan que deben ir a votar.
- Vivienda mínima: >38 metros cuadrados superficie útil (estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo) o >25 metros cuadrados (estudio).
- Nivel de suelo: el suelo de la vivienda deberá estar siempre a igual o superior nivel de la acera).
- No haber habitaciones habitables inferiores a la planta baja.
- Ocupar una fachada en longitud >3 metros.
- Una pieza habitable tangente al exterior con superficie útil >12 metros cuadrados.
- Deberá disponer de cocina, y, por tanto, chimenea que permita la evacuación de los gases y humos directamente a la cubierta, nunca a la fachada o patios.
- Altura libre mínima: 2,5 metros en al menos el 75% de la superficie útil, pudiendo bajar el resto hasta 2,2 metros.
- Puerta de acceso: dimensiones mínimas 2,03 metros de alto y 0,825 metros de ancho.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil.
- Cada habitación debe disponer de una superficie practicable para la ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil.
- Los puntos de iluminación y ventilación han de estar situada en la pared y dar a la vía pública o a un patio interior de mínimo 3×3.
- Cumplir las condiciones de accesibilidad y seguridad en prevención de incendios.
- Superficie mínima de las estancias:
- Dormitorio doble: 10m2
- Dormitorio individual: 6m2
- Salón: 10m2
- Cocina: 5m2 (salón-cocina: 14m2)
- Aseo: 1,5m2
- Pasillo: 0,85m de ancho
Proyecto de cambio de uso para la obtención de las licencias
Informe de compatibilidad urbanística:
La compatibilidad o viabilidad de la obra se puede estudiar a través de un arquitecto experto en la materia, o a través de un informador urbanístico de ayuntamiento.
También se puede solicitar un informe de compatibilidad urbanística vinculante en el Ayuntamiento de Madrid.
Cambio de uso de local a vivienda:
Para realizar las obras, es necesario que el arquitecto realice el proyecto de cambio de uso, y asegurar que se ajuste al CTE y al Plan de Ordenación Urbana de Madrid (2-4 semanas).
Presentación del proyecto al ayuntamiento:
El Ayuntamiento exigirá una serie de documentos que se deberán adjuntar junto con el proyecto en el momento de la entrega. Una vez esté todo registrado y pagadas las tasas, se puede comenzar la obra.
Llevar a cabo las obras necesarias
Las obras que se realizarán se consideran obras de edificación, es decir, se consideran obras mayores.
Este tipo de obras requieren la contratación de una empresa de construcción cualificada, que se encargue de manera eficaz de gestionar los residuos, realizar un plan de seguridad, y lleve un control de todo el proceso de la obra.
Registrar la vivienda
Se deberá legalizar el cambio de uso, para ello se deben realizar los siguientes trámites:
- Certificado Final de Obra
- Licencia de Primera Ocupación
- Alta de la vivienda en el catastro
- Declaración de obra nueva
- Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad
Cuánto puede costar realizar el cambio de un local a vivienda
Estos costes pueden variar en función de los servicios que se contraten, la dimensión de la obra, y los impedimentos que puedan surgir.
En general, lo más importante, que será la licencia de cambio de uso, tiene un rango de precios que varían en función de la superficie del local:
